Солома, которая размешивает рынок
При значении лица, числа Манхэттена в первом квартале 2010 года (1К10) никому не возбуждают, так как они, кажется, относительно плоские с первого квартала 2009 года. Однако после более глубокой проверки мы видим положительные тенденции.
в 1К10, в Манхэттене было 1,539 миллиарда долларов в эксплуатации в Манхэттене (определяется как к югу от 96-й улицы на восточной стороне и к югу от 110-й улицы на западной стороне). Этот уровень почти без изменений от продажи в продаже 1,536 млрд. Долл. США, закрытых в 1К09. Однако эта цифра представляет собой увеличение на 51 процентов от продаж в размере 1,019 млрд. Долл. США в 4 квартале.
Если мы ежегодно годовой объем продаж в 1,539 млрд. Долл. США в 1 квартале 10, рынок находится на уровне около 6,16 млрд. Долл. США в объеме продаж в этом году. Если это произошло, он будет представлять собой увеличение активности на 47 процентов от всего размера 4,2 млрд. Долл. США в 2009 году. Это значительное увеличение будет связано с тем, что активность 1 q10 значительно превысила объем продажи в 2К09, 3К09 и 4К09, поэтому традиционное сравнение Квартал до четверти, показывает его недостатки.
Деятельность продаж, выраженная в условиях совокупного объема доллара, может быть вводящим в заблуждение индикатор истинной рыночной деятельности, потому что несколько крупных транзакций могут значительно повлиять на эти итоги. Например, продажа в размере 5,4 млрд. Долл. США Миллиард-Питер Купер Села Штуйвенье в одной сделке, в одной сделке, в одной транзакции, всего 4,2 млрд. Долл. США в продажах в 2009 году значительным маржем. В 1К10 лучшие шесть транзакций представляли почти половину (48 процентов) общего объема докладочного объема продаж в квартал. Из-за этого одностороннего динамика мы сосредотачиваемся на общем количестве зданий, проданных, чем на совокупном объеме доллара.
в Манхэттене в 1К10, было продано 99 свойств Отказ Это представляло собой увеличение на 98 процентов выше 50 свойств, проданных в 1К09. Чтобы дать некоторую перспективу на этот уровень активности, мы должны взглянуть на то, как объем продаж, с точки зрения количества проданных зданий, выполнилВ течение длительного времени.
на рынке Манхэттена, в нашем статистическом образце насчитывается 27 649 зданий. За 26-летнюю историю средний оборот в пределах этого запаса был на 2,6 процента ежегодно. Самый низкий объем продаж, которые мы когда-либо видели, произошедшие в 1992 и 2003 годах, оба из которых были годы в конце консударных периодов, и они были также в сутки, в которых Нью-Йоркский город ударил пики в циклическом безработице. (Нажмите на слайд-шоу поблизости для диаграммы, которая показывает 26-летнюю историю объема продаж по строительству с 1984 года.)
Мы всегда предполагали, что оборот на 1,6% был базовой линией ниже, какой объем никогда не упадет Отказ Это предположение было основано на том факте, что в 1992 и 2003 годах единственные люди, которые продавали, были те, у кого нет выбора. Свойства были проданы из-за смерти, развода, налогов, несостоятельности, партнерских споров и т. Д. Это предположение было уничтожено в 2009 году, поскольку было только 322 недвижимости, продаваемых во всем Манхэттенском рынке. Эти 322 продажи представляли собой оборот в 1,17 процента, на 27 процентов ниже 1,6 процента предыдущего низкого уровня.
Несмотря на эту новую запись низко, в номерах 2009 года были несколько хороших новостей, как в течение года, в течение года -вес-четверть, мы увидели увеличение объема. (График поблизости показывает, что если вы годовые продажи, которые произошли в 1К09, оборот проходит на уровне 0,7 процента.) Если мы гоновнимся на 0,7% в первой половине прошлого года, оборот повышается до 0,9 процента. Содействие первых трех четвертей продаж привело нас к обороту на 1 процент, и когда мы включаем продажи четвертого квартала, годовой объем повышается на уровне 1,17 процента. Если мы гоновнем годовой продаж в 1К10, объем продаж в Манхэттене увеличивается до 1,4 процента. Этот квартальный рост был пятым последовательным таким ежеквартальным увеличением.
Мы ожидаем оборота на 2010 год, чтобы закончить в диапазоне от 1,6 до 1,7 процента, что было бы увеличение на 40-45 процентов выше уровня 2009 года. В то время как все еще на предыдущих исторических минимумах, от 40 до 45процентное увеличение активности, безусловно, приветствуется участниками на рынке.
комментариев