Волнения в бурбах: за пределами города, зеленые ростки здесь и там
Некоторые фирмы, оказывающие финансовые услуги, в частности, сказал Роберт Сэммонс, вице-президент по исследовательским услугам Кэссиди Терли, обнаруживают, что «существует потребность в культурном сотрудничестве и сотрудничестве. иметь свою базу на Манхэттене ». Также есть свободный доступ к молодым талантам, которых жаждут многие из этих компаний. Среди самых тревожных слухов - тот, что UBS перенес свои огромные операции в Стэмфорде, включая торговую площадку площадью 103 000 квадратных футов, обратно в город.
Тем не менее, внешние рынки строят свои собственные устойчивые планы. медленное восстановление. Многие арендаторы пригородов начинают видеть скромный рост своего бизнеса и понимают, не случайно, что они не могут рассчитывать на получение офисных площадей за бесценок. Арендные ставки растут, несмотря на стагнацию некоторых показателей вакантных площадей.
«В целом это улучшающийся рынок, с некоторыми убедительными доказательствами восстановления в регионе», - сказал Эд Тоннессен, исполнительный управляющий директор Stamford компании Jones Lang Lasalle. офис. «Но эта активность не поднимает все лодки с таким приливом».
Лонг-Айленд
«Рынок начинает расти», - сказал Майкл Айеволи , директор офиса Newmark Knight Frank на Лонг-Айленде. «Арендодатели снижают запрашиваемую арендную плату по сравнению с трехлетней давностью». В прошлом году проблема, по словам г-на Айеволи, заключалась в том, что арендаторы «думали, что произошла распродажа».
Теперь обе стороны чаще приходят к соглашению. Не повредит, что уровень безработицы на Лонг-Айленде упал до 7,8 процента в первом квартале 2011 года; годом ранее этот показатель составлял 8,3%.
Большая часть сделок по аренде приходится на Мелвилл и Гарден-Сити, с ростом индустрии сборов - всегда на высоте во времена экономических потрясений - называемой ключевой движущей силой. . Компании, оказывающие образовательные и медицинские услуги, также добавляют больше рабочих мест, в том числе бизнес-услуги и транспорт. Г-н Саммонс из Кэссиди Терли сказал, что рынок Лонг-Айленда был «самым стабильным из пригородных районов» из-за очень небольшого количества нового строительства в округах Нассау и Саффолк, хотя Нассау имеет «проблемы с государственным долгом», которые могут сдерживать будущее развитие. p>
По данным CoStar, доля вакантных площадей в Нассау и Саффолке вместе составила 10,3% на конец первого квартала. Это небольшое улучшение по сравнению с четвертым кварталом 2010 года и явный признак стабилизации рынка.
Тем не менее, крупные сделки с офисами в первом квартале не были такими значительными. Одной из самых крупных была субаренда MBS Insight площадью 31 561 квадратный фут по адресу 265 Broadhollow Road в Мелвилле. Двумя примечательными сделками на площади менее 30 000 квадратных футов были сделка Guardian Life Insurance на 26 000 футов на 250 Crossways Park Drive в Вудбери и аренда 13 000 футов больницы Winthrop University на 1000 Franklin Avenue в Гарден-Сити.
Большинство. движения от компаний, уже находящихся в этом районе. По словам г-на Айеволи, Суффолк «обычно дешевле, чем Нассау». В результате некоторые арендаторы помещений класса B в Нассау продают помещения класса A в Саффолке. Чак Табоне, управляющий директор офиса Newmark Knight Frank на Лонг-Айленде, добавляет, что площади в округе Нассау «относительно стеснены», поскольку «никто не строит новые здания».
Северный Нью-Джерси
Северный Джерси фактически состоит из двух отдельных офисных рынков: набережной Гудзона и всего остального. Район набережной Гудзона «действует как предохранительный клапан для Нью-Йорка», - сказал г-н Сэммонс, особенно в сфере финансовых услуг и страхования. Этот рынок, по его словам, «за последние несколько кварталов резко упал». Остальная часть района, напротив, «относительно стабильна», добавил он, а арендаторы «перемещаются, но не сжимаются и не расширяются».
Для северного Нью-Джерси, включая Берген, Эссекс, Хадсон, Мидлсекс. , Округа Моррис, Пассаик и Юнион - средняя арендная плата за офис выросла до 24,25 доллара за квадратный фут в первом квартале, что является самым высоким показателем за пять кварталов, согласно CoStar.
Уровень доступности субрынка Hudson Waterfront составил 9,2 процентов за первый квартал 2011 года, по данным Newmark Knight Frank; по сравнению с 13,5% вакантных площадей в Северном Нью-Джерси в целом, согласно данным CoStar.
Одним из интересных событий стало преобразование некоторых офисных помещений на набережной Гудзона в жилые комплексы, что явилось результатом слабой коммерческой деятельности. рынка за последние годы.
Самой крупной сделкой в первом квартале в штате Гарден стала аренда 127 865 квадратных футов на улице Колумбус Серкл Драйв 95 в Джерси-Сити компании Quality Technology Services. Но наиболее обсуждаемым шагом на данный момент является то, что гигант электроники Panasonic объявил 19 апреля, что перенесет свою североамериканскую штаб-квартиру из Secaucus в здание, которое еще предстоит построить.на бульваре Раймонд в Ньюарке. Управление экономического развития штата предоставило налоговый кредит в размере 102 миллионов долларов для транзитного узла, чтобы предотвратить переезд глобальной корпорации за пределы штата, возможно, в Бруклин.
Тем временем нынешний арендодатель компании, Hartz Mountain Industries, подал апелляцию. чтобы остановить движение. В то время как мэр Ньюарка Кори Букер назвал сделку «исторической», город Секаукс высказал возражения, заявив, что налоговая льгота была несправедливой по отношению к городам, пострадавшим от передачи.
Вестчестер
Округ Вестчестер с его стареющими офисными парками, многие из которых были построены в 1980-х и 1990-х годах, предлагает ограниченные возможности для арендаторов, ищущих помещения класса А. С другой стороны, его система автомагистралей «не имеет себе равных», по словам Джона Гудкинд, главного управляющего компании Newmark Knight Frank. В частности, значительную лизинговую активность проявил коридор по I-287. Тем не менее, по данным CoStar, общий уровень вакантных площадей округа Вестчестер немного вырос до 11% в первом квартале по сравнению с 10,9% в четвертом квартале 2010 года.
«Центр города Уайт-Плейнс показал неплохие результаты. в прошлом году, - сказал Эд Тоннессен, исполнительный управляющий директор Jones Lang Lasalle, - с реальным ростом арендной платы, стабильностью и восстановлением ». Средняя арендная плата незначительно выросла до 24,95 долларов за квадратный фут на CoStar. Но г-н Тоннессен добавил, что остальная часть Вестчестера остается «благоприятной для арендаторов рынком».
Тем не менее, на северный Вестчестер приходилась большая часть арендной деятельности в этом квартале. Самой крупной сделкой этого квартала было обновление и расширение Pepsi Bottling на 1 Pepsi Way в Сомерсе. В конце 2010 года Коннектикут попытался переманить штаб-квартиру подразделения по розливу в Дэнбери. Вместо этого он захватил все здание площадью 540 000 квадратных футов, где оно сейчас расположено. Из других новостей, My Publisher арендует 31 594 квадратных футов на 400 Columbus Avenue в Валгалле.
В нижнем Вестчестере компания Guggenheim Partners арендовала 31 142 квадратных фута на Манхэттенвилл-роуд, 4, при покупке.
С другой стороны, Starwood Hotels & Resorts переводит 800 сотрудников и перемещает штаб-квартиру с Вестчестер-авеню в Уайт-Плейнс в Стэмфорд. «Это ни в коем случае не динамичный рынок», - сказал г-н Гудканд. «Это просто как бы продолжает просачиваться».
Округ Фэрфилд
Офисный рынок Юго-Западного Коннектикута легко поддерживает прозвище Голд-Кост, часто применяемое к этому району в целом . Округ Фэрфилд по какой-то причине до сих пор хранит некоторый запас, особенно для клиентов, оказывающих финансовые услуги высокого уровня, которые обращаются в Гринвич и Стэмфорд. Легкий доступ к Metro-North делает районы в центре города, расположенные ближе всего к железной дороге, наиболее желательными.
Хотя арендная плата остается высокой, до 40–42 долларов за квадратный фут после рецессии, уровень вакантных площадей продолжает расти. до 12,8%, по данным CoStar. По словам г-на Гудкинд из Newmark Knight Frank, «тревожная» тенденция заключается в том, что лизинг хедж-фондами «замедлился» в последние кварталы.
Крупные сделки первого квартала включали косметическую компанию Beiersdorf, которая арендовала 46 125 футов. на 45 Danbury Road в Уилтоне. Компания Chelsea Piers из Нью-Йорка арендовала 41700 футов в Стэмфорде с планами строительства спортивно-развлекательного комплекса. Вышеупомянутый переезд Starwood Hotels & Resorts из Вестчестера на территорию площадью 17 316 футов на 333 Ладлоу-стрит в Стэмфорде был частично вызван налоговыми льготами, предоставленными государством, на сумму более 90 миллионов долларов. Пожалуй, самым удивительным является переезд Design Within Reach штаб-квартиры компании из Сан-Франциско в Стэмфорд через континент. Торговец современной мебелью арендует 28 000 футов в здании бывшей фабрики Yale & Towne lock, которое реконструируется в рамках проекта реконструкции Харбор-Пойнт.
«Качество пользуется спросом с качественной арендной платой», - сказал г-н. Тоннессен Джонс Ланг Ласаль. «Это не стартапы», а «компании, которые пережили шторм» улучшают перспективы Fairfield.
Действительно, «стабильность» - это девиз рынка аренды внешних офисов. в 2011 году пока. Несмотря на то, что показатели лизинга далеко от дна рынка, есть некоторые рынки, которые дальше от дна, чем другие.
«Не все вышли из бизнеса год назад, - сказал г-н Эйволи из Newmark Knight Frank. «Вы все еще видите обновления, но хотите увидеть больше расширений».
комментариев