Плаза теряет свой блеск как инвестиция в недвижимость
Отель Plaza во всей красе на окраине города. Getty Images
Plaza Hotel остается одним из главных трофейных отелей Нью-Йорка. Это первоклассное туристическое направление, оно идеально расположено, пожалуй, в самом престижном районе Нью-Йорка, и в последние годы его ресторанная программа расцвела под влиянием знаменитых шеф-поваров Джеффри Закаряна (который больше не связан с отелем) и Тодд Инглиш (кто есть).
Но как вложение в недвижимость The Plaza может терять свой блеск. С его причудливой довоенной планировкой и конкуренцией из-за избытка сверкающих супер-роскошных башен, таких как One57, 220 CPS и 225 West 57th, продажа резиденций отеля была довольно сложной, по мнению даже самых оптимистичных брокеров. И продавцы, конечно же, не видят огромных прибылей, которые можно увидеть в подобных роскошных зданиях.
«Многие из этих квартир имеют завышенные цены», - говорит Крис Фрай из Elegran, который выставляет на продажу квартиру площадью 4665 квадратных футов с четырьмя спальнями в здании за 18,9 миллиона долларов. Однако он говорит, что его листинг выставлен на продажу. «Но если вы Томми Хилфигер, вы можете оставить его там» любой ценой, - добавляет он.
Элегантная гостиная в кондоминиуме Tommy Hilfiger's Plaza Hotel. Сотбис
Фрай, конечно, имеет в виду пентхаус Plaza, который Hilfiger приобрел в 2008 году за более чем 25 миллионов долларов и потратил примерно эту сумму на ремонт дома с четырьмя спальнями. Хилфигер выставил свой дом площадью 6000 квадратных футов обратно на рынок в 2013 году, попросив 80 миллионов долларов; он все еще находится на рынке сегодня и просит 50 миллионов долларов.
Hilfiger - не единственная жертва того, что инсайдеры отрасли называют «желательным ценообразованием». Хотя его в настоящее время нет на рынке, застройщик Гарри Маклоу, известный в 432 Park, недавно заявил в суде, что его резиденция на седьмом этаже Plaza стоит 107 миллионов долларов, что на 7 миллионов долларов выше цены самой дорогой квартиры, когда-либо проданной в Нью-Йорке. , по данным Real Deal. Оценщик недвижимости Джонатан Миллер из фирмы Miller Samuel оценивает стоимость квартиры ближе к 55 миллионам долларов, что на 5 миллионов долларов меньше, чем Маклоуны заплатили за квартиру в период расцвета 2007 года.
Это определенно не проблема, присущая только The Plaza. Продавцы по всему городу, не желающие сталкиваться с реалиями нынешнего рынка, в 2017 году практически остановили верхнюю часть рынка. Однако это проблема, которая остро стоит на Plaza.
Всего в настоящее время на открытом рынке The Plaza выставлено 20 предложений о продаже, по цене от 1,1 млн до 50 млн долларов, сообщает Streeteasy. Это примерно 12 процентов от 163 традиционных жилых единиц здания - с учетом возможностей таймшера, Streeteasy подсчитывает количество единиц в здании как 282. И, безусловно, есть еще много внебиржевых сделок, учитывая, что почти 20 квартир в Plaza был снят с продажи в 2017 году, и еще семь единиц в настоящее время находятся на рынке аренды.
Вид из одного из пентхаусов в The Plaza. Сотбис
Это не ужасная цифра, но Streeteasy и общедоступные отчеты показывают, что в прошлом году в здании было закрыто около восьми сделок по цене от 4 до 32,7 миллиона долларов. И это не так уж и здорово.
«В течение одного года оборот стабильного здания [здания без финансовых или юридических проблем] должен составлять около 5-7 процентов. Итак, для здания со 100 квартирами это будет от пяти до семи продаж в год. Это золотая середина, - сказал Миллер.
Оборот традиционных жилых домов в The Plaza составляет чуть менее 5 процентов, так что технически он находится в пределах здорового здания на Манхэттене. Тем не менее, состояние здоровья на грани здоровья - это не то, что хотят слышать состоятельные покупатели, особенно когда квартиры в аналогичном ценовом диапазоне с сопоставимыми удобствами гостиничного типа доступны в огромных количествах всего в нескольких шагах от Billionaires Row.
«Я считаю, что Plaza никогда не поспевала за 15 Central Park West, хотя они начинали в одно и то же время с одинаковой ценой за квадратный фут», - сказал Миллер. «Но за последнее десятилетие у вас было много неудач на 15 CPW, которых у вас не было в The Plaza. Многие перепродажи в The Plaza были похожи на то, что заплатил продавец, или были такими же. И, конечно же, это не так в Central Park West, 15 ».
Этот кондоминиум находится на рынке, а из главной спальни открывается вид на парк. Дуглас Эллиман
Например, миллиардер Дмитрий Рыболовлев в 2011 году, как известно, заплатил 88 миллионов долларов за блок в 15 Central Park West, что почти вдвое больше, чем 43,7 миллиона долларов, которые бывший глава Citigroup Сэнфорд Вейл заплатил за него всего пятью годами ранее. Plaza не видела ничего подобного.
«Это все еще шатер, но эти продавцы гонятся за рынком, вместо того, чтобы синхронизироваться с рынком», - сказал Миллер. Но из 11 квартир, выставленных на Plaza, за которые просят более 10 миллионов долларов, более половины из них недавно снизили цены - возможно, это показатель того, что продавцы становятся реалистичными.
«Это культовое здание. Смотрит на парк. Безопасность на высоте. В нем есть шик, особенно для иностранных покупателей », - сказал Фрай. «И если вы выйдете с разумным числом, вы получите активность; Я показывал четыре раза за последнюю неделю ».
комментариев